Rede von Angelika Hildersperger zur Grundsteinlegung am 19.06.2009

Hallo,
ich freue mich, heute in dem Kreis der Investoren/Geldgeber/Bürgen/Förderer des Wohnprojektes zu stehen
ob nun

- das Ministerium für Bauen und Verkehr, vertreten durch Herrn Noell,
- die WfA in Form der örtlichen Bewilligungsbehörde, vertreten durch Herrn Körfer,
- unsere Hausbank GLS Gemeinschaftsbank, vertreten durch Herrn Brzynczek,
- der Stadt Aachen vertreten durch Frau Nacken und
- der vielen Direktkredit- und BürgschaftsgeberInnen,

Ich freue mich, den langen Abschnitt der Projektentwicklung - also das Geldbesorgen - zu beschließen und den Abschnitt des Geldausgebens damit einzuleiten. Es ist für uns alle ein besonderes Privileg mit der Summe von 2 Mio. € umgehen zu dürfen. In meiner Rede möchte ich daher vorwiegend von unseren verschiedenen Geldhaufen sprechen. Nur zwei historische Vorbemerkungen bevor es ans Geld geht.

1. historische Vorbemerkung: Die politische Idee
Es liegen etwa 7 Jahre hinter uns, als der Rohbau der Projektidee entstand. Von den sieben VereinsgründerInnen sind zwei hartnäckige geblieben, das ist Birgitta Hollmann und ich. Am Anfang stand der Wunsch nach selbstbestimmtem und gemeinsamem Wohnen, von Menschen, wie wir sie nun mal waren: zusammengewürfelt, eher aus der zweiten Lebenshälfte, mit unterschiedlichen ökonomischen Möglichkeiten und mit hohen politischen Grundsätzen. Privateigentum war für uns keine Option. Wir hatten einfach Lust andere Wege zu gehen.
Das Mietshäuser Syndikat bot uns die Lösung. Die scheinbar utopische Forderung die Wohnung darf keine Ware sein kann Praxis werden. Durch das GmbH-Modell mit dem Mietshäuser Syndikat kann das einmal geschaffene Wohnobjekt nicht mehr reprivatisiert werden. Die Wohnungen werden damit dauerhaft dem Kapitalmarkt entzogen und in den alleinigen Einfluss der MieterInnen gegeben. Das überzeugte uns, das passte zu uns, war aber trotzdem noch völlig abstrakt.

2. historische Vorbemerkung: Das Produkt
Es liegen etwa 2 Jahre hinter uns, als wir die ersten Gespräche mit der Liegenschaft über den Kauf führten. Harte Verhandlungen mit Frau Reinholz, unsere erste Bewährungsprobe sozusagen. Wir starteten die übliche Lobbyarbeit bei den Fraktionen und sind Stück für Stück in das Gebiet der Immobilienfinanzierung eingedrungen. Für die ersten 500 € - für eine Werteinschätzung der Altbauten - da haben alle reihum in die Tasche gelangt und wir waren mächtig aufgeregt - sooo viel Geld. Jetzt gehen die Tausender und Zehntausender nur so über den Tisch - natürlich sachlich, fachlich geprüft und über unseren strengen Buchhalter - und wir haben deswegen keine schlaflosen Nächte.
Wir haben uns in unsere Rolle eingefunden. Es war ein steiniger, ereignisreicher und inspirierender Weg. Er war so steinig, weil wir anfangs völlig ahnungslos das wollten was Investoren nicht bauen. Wir haben einfach das geplant, was wir brauchten: ein Haus was sich uns anpassen kann und nicht umgekehrt, mit preiswerten Mieten und dauerhaft niedrigen Nebenkosten.

Herauskommen wird ein komplett barrierefreier, hoch-energieeffizienter Neubau mit 12 individuellen Grundrissen mitten in der Innenstadt. Die Mieten liegen zwischen 5,10 €/m²und 6,99 €/m². Die Heizkosten liegen bei einer 45 m² Wohnung bei 6 € im Monat.

Aber auch der Altbau verändert sich in riesigen Schritten:
Durch den neuen Installationsstrang wird in einem der beiden denkmalgeschützten Altbauten ab Juli Fernwärme in demnächst drei neuen Bädern und Heizkörpern fließen, in fünf Jahren sind beide Häuser an die Wärme angeschlossen. Die Mieten betragen in den Altbauten momentan um die 2,4 €/m² und werden nach den Renovierungen 4,0 €/m² nicht überschreiten.

Ergänzt wird das Wohnen durch zahlreiche Gemeinschaftseinrichtungen, wie Café, Gästezimmer, Hof und Garten, etc., das kennen Sie ja.

Wir schaffen qualitätsvollen Wohnungsbau und werten damit den innerstädtischen Standort auf, ohne einfache Einkommensgruppen zu verdrängen.

Möglich wird das durch Selbstverwaltung.
Der Wunsch die Dinge selbst in die Hand zu nehmen, hat den weiteren Effekt, dass wir uns notwendigerweise qualifizieren.
Ob das die Buchhaltung ist, die für die GmbH Werner Schmidt und Patrizia Landwehr und für den Verein Silvia Begall durchführen. In die Finanzierung hat sich Frank Renkewitz eingearbeitet. Um den ganzen Bereich der Mieterverwaltung und um die MieterInnen kümmern sich Birgit Hilgers, Andrea Janßen, Bea Ehren und Heide Franz. Die Altbausanierung und die Betreuung des Neubaus ist das Thema von Sabine van den Bruck, Albert Chalier, Birgitta Hollmann und mir, mit professioneller Unterstützung vieler Freunde. Dabei sind unsere Projektkinder kaum noch von der Baustelle weg zu kriegen.

Möglich kann es aber auch nur werden durch Geld. Und Geld ist nicht einfach Geld, in jedem Haufen steckt eine eigene Welt.

Der erste Haufen: Direktkredite
500.000 € haben wir zusammenbekommen. 120 Kreditverträge haben wir mit uns, mit Freunden und Verwandten abgeschlossen. Die Beträge liegen bei 500 € bis 50.000 €, die uns je nach Wunsch der Kreditgeber für 3 Monate bis zu 10 Jahren zur Verfügung gestellt werden. 20.000 € haben wir bereits wieder ausgezahlt und mit neuen Krediten ersetzt. Zur Zeit fangen die ersten Zinszahlungen an.

Am Anfang sah das bei weitem nicht so aus. Bei unseren ersten Finanzierungskonzepten reichte das Geld hinten und vorne nicht. Einmal hatten diejenigen mit mehr Geld Angst, alleine für die Finanzierung einstehen zu müssen, dann hatten die Anderen Angst die Mieten niemals zahlen zu können.

Erst das Prinzip der Direktkredite löste die Anspannung und eröffnete neue Horizonte. Nach dem Motto - lieber 1000 FreundInnen im Rücken als eine Bank im Nacken - haben wir auch viele Freunde gefunden und die finanzielle Last auf viele Schultern legen können. Und gerade die vielen kleinen Kredite sind es, die uns tragen, die keine Angst machen, die ein gutes Gefühl verbreiten - auf beiden Seiten. Es vertrauen uns Menschen ihr Geld an, sie kennen uns und finden es vernünftig uns Geld zu leihen und nicht der Bank. Es gibt keine bessere Werbung für das Direktkreditprinzip als die Bankenkrise selbst.

Aber noch mehr, Direktkredite machen selbstbewusst. Es ist ein Unterschied, Zuschüsse auszugeben oder Kredite zu bewirtschaften. Kurz um: Direktkredite und Selbstverwaltung sind der Motor - sind das Selbstbewusstsein des Projektes.

Ich möchte sie alle ermuntern sich dem tollen Gefühl, mit Geld was erreichen zu können, hinzugeben. Und unter uns, 3% ist z.Z. nicht schlecht...


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Nun zum 2. Geldhaufen, den bekommen wir für die Energieeffizienz: 600.000 € von der KfW
Das letzte Jahr war für uns das Lehrjahr mit der KfW-Bank. Im Januar 2008 stand unsere erste realistische Finanzierung mit Förderkrediten und den Kostenermittlungen unseres Architekten Bodo Frömgen-Siebenmorgen von der Alten Windkunst. 2,8% von der KfW schien kein schlechter Zinssatz zu sein. Wir waren zufrieden. Doch von Monat zu Monat kletterte der Zins. Im August 2008 war er dann schon bei 4,8%. 12.000 € Zinslast mehr im Jahr. 2 €/m² mehr Miete. Das kann keine Finanzierung bewältigen ohne das Konzept zu verändern. Das wollten wir aber nicht.

Da hat sich einer aufgemacht, sich die Statistik der Zinsverläufe der letzten 10 Jahre von der KfW schicken zu lassen. Es ist so, dass am Jahresanfang die Zinsen bei den Programmen der KFW niedrig liegen. Im Laufe des Jahres steuert dann die KfW über die Zinshöhe den begrenzen Fördertopf. Jedoch derartige Zinssteigerungen gab es noch nie und gerade bei der energieeffizientesten Bauweise. Was tun?

Das war dann wie beim Pokern. Wir schoben den Bautermin und wir sind wieder dabei.

Das war Leiden pur. Gott sei dank bin ich und einige andere ja katholisch sozialisiert und ein gewisses Maß an Leidensfähigkeit und die Neigung zum Martyrium konnte mit eingebracht werden.

Übrigens, bislang wurde der soziale Wohnungsbau nicht an Bedingungen einer besonderen energieeffizienten Bauweise geknüpft. Daher neigten die Wohnungsunternehmen dazu, das auch außer acht zu lassen. Passivhäuser gibt es vorwiegend im akademischen Einfamilienhaus, im mehrgeschossigen Mietwohnungsbau ist das die seltene Ausnahme. Das Bauministerium hat für experimentelle Wohnungsbauten - und das sind auch wir - schließlich einen Anreiz geschaffen. Aufgrund der Energieeinsparung dürfen wir nun die Mieten der Sozialwohnungen um 0,20 Cent erhöhen. Für die Wohnungswirtschaft ist es sicherlich ein geeigneter Ansatz. Wir sind allerdings an niedrigen Mieten interessiert und ein weiterer Förderkredit wäre uns lieber gewesen, aber da lagen wir wieder mal außerhalb des Trends der Wohnungswirtschaft.

Da wären wir dann auch schon beim 3. Geldhaufen - die Wohnungsförderung der WfA mit 520.000 €
Am Anfang - die Direktkredite waren noch nicht so richtig im Fluss - gingen wir davon aus, dass diejenigen mit mehr Geld (Haus oder ähnlichem) unter uns, das Projekt durch größere Beträge anschieben würden. Peinliche Gefühle bei den Anderen kamen da schon mal auf. Die Förderkredite des sozialen Wohnungsbaus NRW haben dieses Verhältnis so richtig schön durcheinander gewirbelt. Wenn wir die finanziellen Belastungen, um es begreifbarer zu machen, auf Personen oder m² umgerechnet haben, konnten die ohne WBS-Schein nicht mehr mithalten. Die Förderkredite für die Wohnraumförderung des Landes NRW sind sehr großzügig und diese Förderung gibt es ja nicht mehr in allen Bundesländern.

Die Kehrseite der Medaille: das Stigma des sozialen Wohnungsbaus. Ich bin vielen Menschen in meinem Umfeld begegnet, wovon ich meine, dass einige sich im Bereich der Einkommensstufen des sozialen Wohnungsbaus befinden, doch die meisten würden sich zu der Zielgruppe der Wohnraumförderung nicht zurechnen und das sind immerhin 40% der Bevölkerung. Sozialwohnungen seien doch die Problemwohnungen der Unterschicht.

Na, ja und jetzt bin ich mal provokant, ich muss für die kleine Podiumsrunde danach auch was zum diskutieren liefern. Bänker halten sich ja für sehr rational. Die NRW-Bank, das ist die Landesbank, die die Förderkredite der WfA auszahlt, nimmt sich da nicht aus. Meine Frage nun: Wirkt sich das Stigma des sozialen Wohnungsbaus auf die Wertbemessung der Grundstücksbewerter und der rationalen Bänker aus?
Unser Neubau - energieeffizient, innerstädtisch, barrierefrei, individuelle Architektur, etc. -, das Ganze also wird mit 1,6 Mio. € erbaut, dem wird aber ein Beleihungswert von nur noch 770.000 € bescheinigt. Klar, der soziale Wohnungsbau hat gedeckelte Mieten, denen stehen aber auch entsprechend niedrige Kreditzinsen gebenüber. Warum hier derart pauschaliert und der Wert von Sozialwohnungen so dequalifiziert wird, bleibt mir ein Rätsel?

Das war dann unser Problem des letzten halben Jahres. Finanzierung stand wie eine eins. Mit unserer Rentabilitätsberechnunge beeindruckten wir nicht nur unsere Hausbank, sondern auch die äußerst kritische NRW-Bank. Aber nichts half. 600.000 € KfW und 520.000 € WfA macht zusammen 1,12 Mio. €, die schließlich einem bescheinigten Wert von nur 770.000 € gegenüberstand. Die WfA in Form der NRW-Bank hat sich dann durchgesetzt und bestand im 1. Rang zu stehen, weil wir eine unerfahrene GmbH sind. Normalerweise geht sie in den 2. Rang. Das Problem wäre nicht aufgekommen, wenn wir entweder keine Sozialwohnungen aber dafür energieeffizient oder nur Sozialwohnung und nicht energieeffizient bauen würden. Wir blieben bei unserem Konzept, der Mischung in Passivhaustechnik, weil wir uns ja auch nicht hätten austauschen können. Unserer Hausbank, der GLS, ist die Entscheidung sicherlich nicht leicht gefallen und sie wird im 2. Rang ein Risiko tragen. Gemeinsam mit der GLS haben wir dann Bürgschaften gesucht.

Der vierte Haufen - Bürgschaften
In kürzester Zeit haben wir in unserem Umfeld 100.000 € Bürgschaften gesammelt. Zusätzlich hat uns die Stadt Aachen mit einem Kredit aus Stiftungsgeldern unter die Arme gegriffen. Und nun stehen wir hier, können mit dem Neubau anfangen und freuen uns auf den Einzug in das modernisierte Haus 24.

So ich komme zum Schluss
Gerne bedanke ich mich bei allen Personen, die zum Gelingen des Projektes beigetragen haben. Wir kamen ja nicht immer mit 08/15 Themen. Und das war dann auch das Tolle daran, wofür ich aus tiefstem Herzen dankbar bin: dass es bei allen Höhen und Tiefen so richtig Spaß gemacht hat.

Angelika Hildersperger, Wohnprojekt Wohnsinn e.V.